Contrat de location-gérance : clauses, redevance et formalités

Un contrat de location-gérance se signe, se publie dans les 15 jours et engage votre responsabilité pendant des mois : ce n’est pas une simple location, c’est un transfert d’exploitation encadré par les articles L144-1 à L144-13 du Code de commerce. Vous restez propriétaire de votre fonds de commerce, mais vous en confiez l’exploitation à un locataire-gérant qui le fait tourner à ses risques et périls, contre une redevance. Pour un dirigeant qui prépare sa transmission, c’est un levier puissant : tester un repreneur, sécuriser un revenu de transition, préserver la valeur du fonds. À condition que le contrat soit bien rédigé. Ce guide détaille les mentions obligatoires, la fixation de la redevance, les clauses qui vous protègent, les formalités de publicité et la manière d’articuler la location-gérance avec la cession de votre entreprise.

La location-gérance : un contrat, pas une simple location

La location-gérance (anciennement « gérance libre ») est le contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce — le bailleur, ou loueur — concède à une autre personne, le locataire-gérant, le droit d’exploiter librement ce fonds, moyennant le paiement d’une redevance. Le locataire-gérant exploite le fonds à ses risques et périls : il assume la gestion quotidienne, paie les fournisseurs et les charges, supporte les obligations sociales et fiscales. De son côté, le bailleur conserve la propriété du fonds mais cesse d’en assurer l’exploitation, et perd à ce titre son statut de commerçant.

Le contrat porte sur l’ensemble des éléments du fonds : la clientèle, l’enseigne, le nom commercial, le droit au bail, le matériel, parfois les contrats en cours. Deux confusions classiques sont à écarter :

• La sous-location ne porte que sur la jouissance du local commercial, pas sur l’exploitation du fonds de commerce.
• La gérance salariée consiste à diriger le fonds pour le compte du propriétaire, comme salarié : le gérant salarié n’est pas commerçant indépendant et ne supporte pas le risque économique, à l’inverse du locataire-gérant.

Pour signer, le locataire-gérant doit avoir la capacité d’exercer le commerce et être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ainsi qu’au registre national des entreprises (RNE) au plus tard 15 jours après le début de son activité. Côté bailleur, si vous êtes titulaire d’un bail commercial imposant une exploitation personnelle, vous devez obtenir l’accord écrit du propriétaire des murs ; et l’accord de votre conjoint s’il participe à l’exploitation. Depuis le 21 juillet 2019, l’obligation d’avoir exploité le fonds pendant au moins 2 ans avant la mise en location-gérance a été supprimée.

Les mentions obligatoires du contrat de location-gérance

Aucun formulaire type n’a de valeur légale : c’est la qualité de la rédaction qui sécurise l’opération. Un contrat de location-gérance solide précise au minimum les éléments suivants.

Les parties, le fonds et sa situation

L’identité des parties, la désignation précise du fonds de commerce mis en location-gérance (nature de l’activité, éléments corporels et incorporels inclus), l’origine du fonds, la situation locative (le bailleur est-il propriétaire ou locataire des murs ?) et l’état général du fonds au regard des normes d’hygiène et de sécurité. Les contrats en cours — contrats de travail, contrats clients et fournisseurs — doivent également être listés.

La durée et le renouvellement

Le contrat peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. En pratique, il est très souvent conclu pour 1 an renouvelable par tacite reconduction. Le choix n’est pas neutre : à durée déterminée, la résiliation anticipée suppose l’accord des deux parties ; à durée indéterminée, chacune des parties peut y mettre fin unilatéralement en respectant un préavis (généralement 3 mois). Le locataire-gérant n’a, dans tous les cas, aucun droit au renouvellement automatique.

Le contrat doit aussi traiter des obligations réciproques des parties, de la redevance, du dépôt de garantie, des conditions de résiliation et des conséquences de la fin du contrat. Compte tenu des responsabilités en jeu, il est vivement recommandé de faire rédiger le contrat de location-gérance par un avocat ou un notaire.

La redevance : fixer, encadrer et réviser le loyer du fonds

La redevance est le loyer versé par le locataire-gérant au propriétaire du fonds en contrepartie du droit d’exploiter le fonds. Son montant est fixé librement par les parties : la loi n’impose aucun barème. C’est précisément ce qui rend la négociation sensible.

Fixe, variable ou mixte

La redevance peut prendre trois formes : une somme fixe, un montant variable (un pourcentage du chiffre d’affaires ou des bénéfices), ou une formule mixte associant une part fixe et une part variable. Elle se verse au mois ou au trimestre. Pour calibrer le montant, le réflexe est de partir de la rentabilité réelle du fonds : la redevance doit laisser au locataire-gérant une marge d’exploitation suffisante après son paiement, sinon le contrat se fragilise dès la première année. À titre indicatif, on observe souvent des redevances calées entre 3 % et 10 % du chiffre d’affaires selon le secteur, l’emplacement et l’état du fonds — sans que cette fourchette ait valeur de règle.

TVA et traitement fiscal

Les redevances sont soumises à la TVA au taux normal de 20 %. Côté bailleur, elles sont imposables dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Côté locataire-gérant, la redevance constitue une charge déductible de son résultat fiscal. Un point souvent ignoré : la mise en location-gérance ne constitue pas une cession ni une cessation d’entreprise, il n’y a donc pas d’imposition immédiate des plus-values du fonds. Le bailleur reste par ailleurs redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Ces règles ayant des conséquences patrimoniales réelles, faites-les valider par votre expert-comptable avant de signer.

La révision de la redevance

Si le contrat comporte une clause d’échelle mobile (indexation), la révision de la redevance peut être demandée dès que celle-ci varie de plus d’un quart, en application de l’article L144-11 du Code de commerce. L’objectif est de ramener le loyer à sa « valeur locative équitable », qui tient compte de la valeur vénale du fonds, du chiffre d’affaires, des bénéfices et de la valeur commerciale de l’emplacement. À défaut d’accord amiable, c’est le juge qui fixe la nouvelle redevance.

Les clauses qui sécurisent le contrat de location-gérance

Au-delà des mentions de base, plusieurs clauses font la différence entre un contrat protecteur et un contrat qui expose le bailleur. Les plus utiles à intégrer :

• Clause de non-concurrence : elle interdit au locataire-gérant d’exploiter un fonds concurrent après la fin du contrat, pendant une durée et dans un secteur géographique limités. Même sans clause, le locataire reste tenu de s’abstenir de toute concurrence déloyale.
• Clause de libre consultation de la comptabilité : elle vous permet, en tant que bailleur, de suivre l’évolution du fonds et d’anticiper une éventuelle dégradation de sa valeur.
• Clause interdisant toute cession ou sous-location de la location-gérance, pour garder la maîtrise de l’identité de votre exploitant.
• Clause de reprise des marchandises et clause d’entretien obligeant le locataire-gérant à remplacer le matériel hors d’usage et à maintenir le fonds en état d’être exploité.
• Clause résolutoire de plein droit : elle permet de résilier automatiquement le contrat en cas de non-paiement de la redevance, qui constitue la première cause de rupture.

Un dépôt de garantie (ou cautionnement), dont le montant est librement fixé, peut être exigé du locataire-gérant pour garantir le paiement des redevances et le bon état du matériel. Il lui est restitué à la fin du contrat. Ce verrou est une protection simple et efficace.

Publicité, formalités et responsabilité des dettes

La formalité la plus surveillée concerne la publicité. Le contrat de location-gérance doit faire l’objet d’un avis publié dans un support d’annonces légales dans les 15 jours suivant sa signature. Ce point n’est pas administratif : il commande votre exposition financière.

En effet, jusqu’à la publication du contrat, le bailleur est solidairement responsable, avec le locataire-gérant, des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds. Autrement dit, tant que la publication n’est pas faite, un fournisseur impayé peut se retourner contre vous. D’où l’intérêt de publier sans attendre. La publication fait par ailleurs courir un délai de 3 mois pendant lequel les créanciers du bailleur peuvent demander au tribunal de commerce que leurs créances deviennent immédiatement exigibles, s’ils estiment que la location-gérance met en péril leur recouvrement.

Ayant cessé d’exercer le commerce, le bailleur doit demander soit sa radiation du RCS, soit la mise en sommeil de son entreprise. Enfin, la fin du contrat impose elle aussi une publicité dans un délai de 15 jours, et les dettes liées à l’exploitation deviennent immédiatement exigibles. À la fin du contrat, le bailleur récupère le droit d’exploiter le fonds, les contrats de travail en cours se poursuivent, et il restitue le dépôt de garantie ; le locataire-gérant, lui, ne perçoit aucune indemnité, même s’il a développé la clientèle.

Du contrat de location-gérance à la cession du fonds

C’est ici que la location-gérance prend tout son sens pour un dirigeant qui veut transmettre. Le contrat peut être assorti d’une promesse de vente (ou option d’achat) du fonds en faveur du locataire-gérant, qui pourra la lever à l’issue de la période de gérance. Le mécanisme est précieux : il permet de tester sérieusement un repreneur en situation réelle, de lui laisser le temps de boucler son financement, et de se détacher progressivement de l’entreprise tout en percevant un revenu.

Trois réflexes pour réussir cette transition. D’abord, faites évaluer votre fonds avant de signer : la redevance et le futur prix de vente doivent s’appuyer sur une valorisation d’entreprise chiffrée, pas sur une estimation au doigt mouillé. La méthode des multiples et l’analyse de la rentabilité sont les points de départ habituels. Ensuite, gardez à l’esprit que l’administration fiscale peut requalifier l’opération en « cession déguisée » si la redevance vient s’imputer sur le prix de vente : ce risque doit être anticipé dans la rédaction. Enfin, préparez la sortie comme une véritable transmission, avec un dossier de présentation et, le moment venu, un mandat de cession en bonne et due forme.

La location-gérance s’inscrit dans une logique plus large de préparation : que vous choisissiez de vendre votre entreprise directement ou de passer par une phase de gérance, l’enjeu reste de protéger et d’augmenter la valeur de votre fonds. Pour aller plus loin sur le mécanisme général, consultez notre guide dédié à la location-gérance d’un fonds de commerce.

Le conseil Matching Value : ne signez jamais une promesse de vente adossée à une location-gérance sans avoir fait évaluer votre fonds au préalable. Nous voyons trop de dirigeants fixer un prix « à la location » qui les enferme : si le locataire-gérant développe le fonds, vous avez verrouillé un prix trop bas ; s’il le dégrade, vous récupérez un actif déprécié. Une valorisation indépendante, révisée à la levée de l’option, protège les deux parties.

Cas terrain : un restaurant transmis en 22 mois

Un restaurateur de 61 ans, à la tête d’un établissement réalisant 620 000 € de chiffre d’affaires, souhaitait céder pour partir à la retraite. Le seul repreneur sérieux, un chef de cuisine, ne disposait pas d’un apport suffisant pour convaincre sa banque. Plutôt que de renoncer, les parties ont signé un contrat de location-gérance de 18 mois, assorti d’une promesse de vente, avec une redevance mixte de 4 200 € par mois. Le repreneur a exploité le fonds à ses risques et périls, a fait ses preuves, et la banque a financé l’acquisition sur la base des résultats observés. Au terme de la gérance, le fonds a été racheté 395 000 €, sur la base d’une valorisation actualisée. Délai total entre la première signature et le closing : 22 mois — contre une vente classique qui n’aurait probablement pas abouti faute de financement initial.

👉 Avant d’envisager ce type de montage, mesurez la valeur réelle de votre fonds : estimez gratuitement votre entreprise avec Matching Value.

Les pièges à éviter avant de signer

⚠️ Quelques erreurs reviennent régulièrement et coûtent cher :

• Tarder à publier le contrat : tant que la publication n’est pas faite, votre responsabilité solidaire sur les dettes du locataire-gérant reste engagée.
• Fixer une redevance « au feeling », sans la rattacher à la rentabilité du fonds : trop haute, elle asphyxie le locataire ; trop basse, elle vous prive de revenu et fausse le futur prix de vente.
• Oublier la clause de non-concurrence et la clause résolutoire : sans elles, vous êtes démuni en cas d’impayé ou de détournement de clientèle.
• Confondre location-gérance et cession : récupérer un fonds dégradé en fin de contrat, sans indemnité possible pour vous, est un risque réel si l’entretien n’est pas encadré.
• Négliger l’évaluation préalable : sans travail sur la valeur du fonds, vous pilotez à l’aveugle.

FAQ — Contrat de location-gérance

Quelles sont les mentions obligatoires d’un contrat de location-gérance ?

L’identité des parties, la désignation du fonds de commerce, la durée du contrat et ses modalités de renouvellement, le montant et les modalités de paiement de la redevance, les obligations réciproques, le dépôt de garantie, les conditions de résiliation et les conséquences de la fin du contrat. Les clauses de non-concurrence et de consultation de la comptabilité y figurent presque toujours.

Comment fixe-t-on le montant de la redevance ?

Le montant est fixé librement par les parties. Il peut être fixe, variable (pourcentage du chiffre d’affaires ou des bénéfices) ou mixte. La bonne pratique consiste à le caler sur la rentabilité réelle du fonds, en laissant au locataire-gérant une marge d’exploitation suffisante après paiement.

Quelle est la durée d’un contrat de location-gérance ?

Elle peut être déterminée ou indéterminée. En pratique, le contrat est souvent conclu pour 1 an renouvelable par tacite reconduction. À durée indéterminée, chaque partie peut résilier en respectant un préavis, généralement de 3 mois.

Faut-il publier le contrat de location-gérance ?

Oui. Un avis doit être publié dans un support d’annonces légales dans les 15 jours suivant la signature. Tant que cette publication n’est pas faite, le bailleur reste solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant. La fin du contrat doit elle aussi être publiée dans les 15 jours.

La location-gérance peut-elle déboucher sur l’achat du fonds ?

Oui. Le contrat peut être assorti d’une promesse de vente que le locataire-gérant lève à l’issue de la gérance. C’est l’un des usages les plus fréquents : tester l’exploitation avant d’acheter et sécuriser le financement. Attention au risque de requalification en cession déguisée si la redevance s’impute sur le prix.

Quelle différence entre location-gérance et gérance salariée ?

Le locataire-gérant est un commerçant indépendant qui exploite le fonds à ses risques et périls, immatriculé au RCS. Le gérant salarié, lui, dirige le fonds pour le compte du propriétaire, comme salarié, sans supporter le risque économique.

Qui paie les dettes pendant la location-gérance ?

Le locataire-gérant exploite à ses risques et périls et répond des dettes de l’exploitation. Mais jusqu’à la publication du contrat, le bailleur en est solidairement responsable. La publication, puis le délai de 3 mois qu’elle ouvre pour les créanciers, encadrent cette responsabilité.